下文为笔者近期翻译的一份英国房产按揭（Mortgage）协议中的定义条款（Definition），本文将以此为例谈一谈按揭及其相关法律概念。

   “If the expression ‘the Mortgagor’ includes more than one person it shall be construed as referring to all or any one or more of those persons and the obligations of the Mortgagor shall be joint and several. Where the Mortgagor's interest in the Mortgaged Property is either jointly with some other person or persons or is less than the whole legal and equitable title or is in respect of less than the whole of the Mortgaged Property then in every such case this Mortgage shall take effect as a charge upon such interest (whether legal or equitable or partly one and partly the other) as he has in the Mortgaged Property or part thereof.”

      “如果 ‘按揭人 ’为一人以上，则 ‘按揭人 ’一词应指这些人的全部或其中任何一人或多人，且全体按揭人承担连带还款义务。凡按揭人对按揭财产所享有之权益是与其他一人或多人共有，或仅为按揭财产法定产权和衡平产权的一部分，或仅及于部分按揭财产，则在上述任何情形下，该协议均须以按揭人就全部或部分按揭财产所拥有之权益（或法定权益，或衡平权益，或法定权益与衡平权益）作为押记而生效。”

     上述英文条款中涉及了两对关键概念，分别为：mortgage 和 charge；legal title 和equitable title。笔者将对这两组概念适当展开，予以分析。

     Mortgage为英美法概念，中文译为“按揭”，据说是由Mortgage的粤语音译而来。也有人将其译为“抵押”，但实际上，按揭与抵押分属英美法和大陆法两个不同法律体系，二者之间虽有相似之处，但并非对等概念。如果说，一定要找对等概念，反而是charge更接近于大陆法系的“抵押”，后文会对此进一步解释。

     Mortgage一词，其前缀mort来源于拉丁语Mortum，其意义是“永久，永远”，其后缀gage本义是“担保，质押”，二者合成的Mortgage就有了“永久之质，死担保，死质”的意思。在英美法律实务中，Mortgage指通过在土地、房产及其他财产上设立权利负担，来担保按揭人（mortgagor）向出借人（lender）也即受按揭人（mortgagee）偿还贷款的义务。按揭属于担保（security）的一种。

      作为Mortgage 的上位概念——担保可分为两类：人保（personal security）和物保（real security），后者也称财产担保（security on property）。人保是指债务人以外的第三人向债权人担保债务的履行。人保又分为保证 （guarantee） 和损害赔偿（indemnity）。

   保证是次位义务（secondary obligation），只有在债务人不履约时，保证人才承担责任；也是从属义务（accessory obligation），即主债务有效时，保证义务才有效。而损害赔偿是约定的赔偿责任，是第一位的、独立的义务（primary and independent obligation），只要债权人（creditor/lender）遭受了损失，损害赔偿人（indemnifier）就有义务赔偿其损失，无论债务人是否违约。

      物保指债权人在土地或其他财产上获得某种权利，以便债权人实现债权。物保分为占有性担保（possessory security）和非占有性担保（non-possessory security），后者也称财产权益担保（proprietary security）。占有性担保指债权人有权对担保财产保持占有，直至债务清偿。非占有性担保指债权人对担保财产不予占有，当债务未能清偿时，可就该财产利益实现权利，清偿债务。

    占有性担保又包括普通法留置（common law lien）和质押（pledge）。首先，此处的留置和质押是英美法概念，与中国担保法制度中的留置与质押并非同一所指。另外，之所以特别注明普通法留置，是因为留置还包括衡平法留置（equitable lien），而衡平法留置不必占有留置财产。此处的普通法留置与质押二者之间的区别是，普通法留置权设立后，债权人在债务获得清偿前只能占有该留置财产，无权将其出售清偿债务；质押权的设立要求债权人占有质押财产，在债务人违约时，通常有权将质押动产出售。非占有性担保，也即财产权益担保，包括按揭（mortgage）与押记（charge）。

     按揭（Mortgage）关系中，债务人将其财产所有权（title）转移给债权人，债权人并不占有该按揭财产，双方约定在债务清偿后债权人将按揭财产所有权返还给债务人。押记是香港人对charge的音译，是一种债权人与债务人之间的协议，目的是在特定财产或某类财产上设立权利负担，作为债务人履行债务的担保，当债务人不履行义务时，债权人可就设立负担的财产清偿债务。押记的权利人也即债权人称为“承押人（chargee）”，押记的义务人也即债务人称为“押记人（chargor）”。押记又分为固定押记（fixed charge）和浮动押记(floating charge)。设立固定押记的财产未经债权人事先同意，不得进行任何交易。设立浮动押记的财产，在浮动押记财产具体化/结晶（crystallization）之前，债务人有权将财产进行处分或在日常商业活动中进行交易。

    按揭（mortgage）与押记（charge）的关系比较复杂，有时并列出现，有时互为解释，有时又彼此包含。当两者彼此区分时，传统的按揭（mortgage）要求转让所有权（title），而押记（charge） 不要求转让所有权。因此按揭类似于中国担保制度下的让与担保，而押记则类似于抵押，那么固定押记和浮动押记则相当于固定抵押与浮动抵押。二者之间的另一个区别是，按揭的受按揭人（mortgagee）在条件满足时，可以行使止赎权（right of foreclosure）和占有权（right of possession）来实现债权，但押记的承押人（chargee）则没有这些权利。

    英国的《1925年财产法》（Law of Property Act 1925）创设了“legal charge”，可译为“法定押记”，本质上是一种不动产抵押，全称是mortgage by way of legal charge。以法定押记形式设立按揭时不再要求按揭财产所有权（title）的转移，这是《1925年财产法》对按揭制度的简化。在这一语境中，Mortgage与charge 互为解释。本文开头那一条款中，mortgage 与 charge 即互相解释。

     美国法是在英国法的基础上发展起来的，在按揭制度方面，也基本承袭了英国法的精神。在美国的不同州，当借款人以房产作为担保向银行（lender）申请贷款时，需要签署房产担保协议来保障银行作为放款人的利益。此类协议有两种，一种叫按揭协议（Mortgage）, 一种叫信托契约（Deed of Trust）。首先，二者基于不同的理论基础而存在。在美国，有的州使用所有权理论（Title Theory），即主张按揭设立后，按揭财产所有权即转移，债权人也即受按揭人就成为按揭财产所有人，债务人在清偿债务后，有权要求债权人返还按揭财产所有权，在这些州适用按揭协议。另外一些州采用优先权理论（Lien Theory）, 即按揭设立后，按揭财产所有权并不转移，仍然属于按揭人，债权人只针对按揭财产上的普通法与衡平法所有权享有优先受偿权，在这些州适用信托契约。其次，二者的参与方不同。按揭协议中，只有借款人和银行两方；而信托契约则涉及借款人、银行和受托人（Trustee）三方。再次，当止赎（Foreclosure）发生时，签署受托契约的，受托人可以直接拍卖按揭房产，而签署按揭协议的，则要在司法拍卖或非司法拍卖程序中二选一。

      如前文所述，“按揭”源自于英美法，其并非中国大陆法律体系中的立法术语。中国大陆于上世纪90年代由香港引入“按揭”这一说法，特指房地产销售领域的商品房按揭，在中国大陆的法律文件及商品房交易实务中被称为“商品房抵押贷款”，与英美法制度下的“按揭”在设立流程和权利实现程序上存在诸多差异。

     Mortgage设立后，如果债务人违约，债权人控制按揭财产，通过特定程序将按揭财产出售变现，以所得价款清偿债务。这一过程称为foreclosure（止赎），意思是按揭人丧失赎回按揭财产的权利，进而永远丧失按揭财产所有权(title)。Foreclosure又分为Judicial Foreclosure（司法拍卖）和Nonjudicial Foreclosure（非司法拍卖），顾名思义，前者是通过法院进行拍卖，后者不通过法院，自行拍卖。如果按揭财产拍卖价格足以覆盖债务，则偿债后剩余款项归债务人（按揭人）所有；如果拍卖所得不足以覆盖债务，则会又涉及到deficiency judgment （补足金额判决），即是否允许债权人继续向债务人追讨拍卖价款未能覆盖的债务，这要看当地的相关法律如何规定。一般来说，美国当地法律不允许债权人在选择Nonjudicial Foreclosure之后继续要求补足金，且就算债权人选择Judicial Foreclosure，虽然可以在债务被部分清偿后继续要求债务人偿还剩余债务，但也有很多限制。

     中国大陆的商品房抵押贷款指商品房购房者以其所购商品房作为抵押向银行取得贷款，分期还本付息，并由相关房地产开发商承担阶段性还款担保责任的融资购房方式。首先，在设立流程上，中国大陆设立商品房抵押有两个区别于英美法系“按揭”的关键特点：一是只办理抵押登记，不涉及房屋所有权的转移，也不转移房屋占有；二是根据合同，按揭人须将房产证交由抵押权人——银行执管。其次，在权利实现流程中，二者也有明显不同。中国法律严禁流质契约，因此当购房者到期未清偿贷款本息，抵押商品房的所有权并非当然转移至银行手中。根据《民法典》410条及413条规定，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人可以与抵押人就抵押房产协议折价，或以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

      本文开头的那段合同条款中提到了legal title 和equitable title，二者都可以成为按揭财产上设立负担的权利基础。首先，title可译为“所有权”，“产权”，在香港也被译为“产业”或“物业”（不同于中国大陆小区业主口中的“物业”概念）。Legal title 可译为法定产权或普通法产权；equitable title 译为衡平法产权。要了解二者之间的关系，要先搞清楚普通法与衡平法之间的关系，以及令legal title与equitable title得以同时存在的信托制度。

     6.1 普通法(common law) 的三层含义

     “普通法”在不同语境下，有三层不同含义。（1）当其与大陆法（the civil law /continental law）相提并论时，普通法指普通法系。普通法系（the common law system）亦称“英美法系”、“英国法系”、“判例法系”，是以英国普通法为基础发展起来的法律的总称。该法系以传统、判例和习惯为判案依据，产生于英国，后扩大到曾经是英国殖民地、附属国的许多国家和地区。（2）当其与成文法（statutory law）相对时，普通法指十二世纪以后由英格兰王室法院所创立、适用和加以发展的判例法（case law）。即法官判决中所含有的法律原则或规则对其他法院甚至本法院以后的审判具有约束力或说服力。判例法的基础是“遵循先例”原则（Doctrine of stare decisis），由法官通过司法活动创制。因此，在某种程度上判例法也被称为“法官法” (judge-made law)。（3）当其与衡平法（equity law）相提并论时，二者共同构成判例法的组成部分。

     6.2 普通法与衡平法

     普通法以令状制（writ system）为基础，即由原告缴纳费用，英王令其近臣发布令状。在普通法的发展中，不同的令状下规定了不同的程序框架和诉讼技巧，并会导致不同实体法的适用。因而有“无令状则无权利” 之说（Where there is no writ there is no right）。为了弥补普通法令状制诉讼的程式化以及救济手段的不足，大法官受命开始依照公平正义观念来审判案件，采用灵活实用的方式自由裁判，并在此基础上形成了衡平法。普通法和衡平法都是判例法的组成部分，但是普通法仍然是判例法的主要渊源，衡平法是对普通法的补充，即在普通法不能保护或不能公正适当保护时，普通法才予以救济。

     6.3 信托制度

     从文章开头的合同条款中可知， 在一个财产上，可以同时存在legal title和equitable title，而信托制度（trust）就是这一“双重所有权”得以存在的根本原因。信托是一种涉及三方当事人的法律关系，即委托人（trustor）、受托人（trustee）和受益人（beneficiary），其前身为英国13世纪所流行的用益权(Use)。在信托关系中，委托人将信托财产转让给受托人，由受托人对信托财产进行管理和处分，而信托财产的收益则由受益人享有。委托人把自己的财产“转让”给了受托人，由其对外享有该财产的所有权。这一“转让”在形式上符合普通法的要求，所以普通法承认受托人的“法律上的所有权” （legal title）。衡平法为确保受托人履行义务，保障受益人的权益，在承认受托人享有“普通法/法律上的所有权”的前提下赋予了受益人“衡平法上所有权” （equitable title）。于是，就出现了一个信托财产上同时存在两个所有权人，各自从不同的法律角度拥有不同的所有权。

     6.4  Legal Title 与 Equitable Title

     厘清common law 与equity 的关系后，再来看legal title 与 equitable title这组概念的译法与所指。legal title/interest（普通法产权/权益）多指的是名义上的所有权（ownership)，而Equitable title/interest（衡平法产权/权益）代表物权中的实际利益权利，诸如占有、监护、收益、使用等权利（possession, custody)。

    普通法权益是对世权（Law against everyone），而衡平法权益是对人权（Equity Between Parties）。因衡平法权益是仅对特定相对方所享有的权利，因此受到“真诚买主原则”的限制，即衡平法权益无法对抗一个对该财产上的衡平法权益（权利负担）并不知情，且已经支付了全部对价的真诚买主（a bona fide purchaser for value without notice），这类似于我国民法框架下的“不可对抗善意第三人”。但法定权益与衡平法权益之间的界限并不是一成不变的，在某些情况下，法定权益也会以不同形式转化为衡平权益。比如，当法定权益不满足某些公示公信要求，不具有特定权利外观时，就会被转化为衡平权益。

    香港房地产按揭中，legal title 和 equitable title 的译法与所指又有其独特性，分别被译为“法定式产业”和“公义式产业”。法定式产业指法律上承认的对现存房产的所有权，公义式产业是指对尚未建成房屋的所有权，即对楼花（预售许可证）的所有权。开发商卖楼花，出卖的仅是公义式产业；购房人买楼花，购得的也是公义式产业。房屋建成以后，由开发商首先依法取得法定式产业，然后开发商再依法将法定式产业转移给购房人。

     综上所述，在从事涉及不同法域甚至法律体系的法务实践时，一方面要厘清英美法和大陆法系不同的概念体系，对其内涵与外延都有准确把握；另一方面，即便是在同一法律体系下的不同法域，特定法律概念也有不同的译法和含义，因此在合同撰写及翻译中要深入理解不同法系下的概念，进而对法律术语进行精准使用和解读。