基本案情

2009年9月9日，陈某向廖某借款4.5万元，约定2009年9月14日偿还。

2009年9月15日，因债务无法清偿，双方达成房屋买卖合同，约定借款转为购房款，但只有陈某在《存量房屋买卖合同》上签字，陈某向廖某出具收到5万元购房款的收条。

2010年，陈某将房屋产权证及钥匙交予廖某。

2011年，廖某诉至法院，要求办理过户手续。

陈某答辩称，其只是委托廖某代为出售房屋，而非将房屋出售给廖某。

一审法院：双方达成房屋买卖合意，合同应继续履行

一审法院审理认为，陈某在承诺书中明确表示，因到期不能还款，故其向廖某所借款项自动转为购房款，对此应视为陈某向廖某做出了以房款冲抵借款的意思表示，而陈某在到期未能还款情形下在廖某提供的房屋买卖合同文本上签字并出具收到廖某房款5万元的收条，以及陈某伺候将房屋产权证和钥匙交予廖某，这些事实进一步表明廖某与陈某已达成房屋买卖合意，且陈某在承诺书中写明了房屋地址与房屋总价，对此应视为买卖标的和买卖价款均已确定，由此应当认为，双方间的房屋买卖合同关系已经成立。该合同关系系双方真实合意，双方均应自觉履行。

陈某的抗辩意见，事实依据不足，证据理由不充分，不能成立。廖某基于上述房屋买卖合同关系诉请将房屋过户到自己名下，理由正当，予以支持。故一审法院判决：陈某应协助廖某办理房产交易手续。

陈某不服，提起上诉。

二审法院：房屋买卖合同关系因物权尚未转移不成立

二审法院经审理认为：陈某虽在承诺书中承诺将诉争房屋出卖给廖某，借款转化为购房款，但《存量房买卖合同》上只有陈某的签名，未填写任何内容，廖某也一直未签名。从合同的履行情况看，双方之间存在的是借贷关系，廖某就诉争房屋主张的房屋买卖合同关系，因物权尚未转移，故不成立。

二审法院判决撤销原判，驳回廖某的诉讼请求。

本案主要观点及裁判理由

本案争议的焦点是，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，在未办理物权转移手续前，该抵债协议的效力如何？对此问题有两种观点：

第一种观点认为，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，该约定实为债务的清偿，且系以他物替代清偿，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权转移手续之前，清偿行为尚不成立，故当事人要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权的，人民法院应不予支持。

第二种观点认为，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，该约定为双方真实意思表示，法律上对此没有禁止性规定，故应认定以物抵债已经成立并合法有效，当事人要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权的，人民法院应予支持。

最高法院法官认为，第一种观点更为合理。主要理由如下：

当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿。代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。台湾地区“民法”第319条在债之关系消灭一节对此作出了规定。代物清偿的成立，必须具备四个条件：

（1） 必须有原债的关系存在

（2） 必须有双方当事人关于代物清偿的合意

（3） 他种给付必须与原定给付不同

（4） 须债权人受领他种给付以代原给付

台湾地区规定上对代物清偿的要物性是有共识的，也就是作为实践性法律行为对待，因此，仅有当事人合意尚不足够，必须履行物权转移手续。

我国合同法对代物清偿没有明文规定。学说也有认为，物权法第195条等抵押权实现时抵押权人与抵押人协议以抵押物折价的规定，实际上承认了一种代物清偿。比较以物抵债与代物清偿，二者的目的都是为了消灭债务，都是以他种给付替代原始给付，其表现特征比较相像。只是由于我们法律中没有明文规定以物抵债的实践性，所以对实务中的一些情况存在争议

对只有合意而未履行的代物清偿，当事人要求法院承认并判决履行是否应当支持，我们认为人民法院应不予支持。但人民法院可以释明，让当事人变更诉请要求继续履行原债权债务关系。如此规定，系从以物抵债的实践性法律行为的本质属性出发所作考虑。而之所坚持以物抵债的要物性，基于以下原因：

1.从以物抵债的目的出发，应坚持其实践性特点

根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果。代物清偿只是给付标的的改变，作为清偿之目的，仍应实际履行后才发生清偿的效果。所以，代物清偿的要物性与清偿一样是顺理成章的。以物抵债同样如此，目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，所以，只有物权转移给债权人，债务方消灭。因此仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。故从抵债的目的来看，应坚持其实践性特点。

2.坚持以物抵债的实践性，对债权人和债务人都不存在不公平的问题

实践性合同的目的之一就是给予当事人一个在达成合意后实际交付前，审慎评估利害关系的机会，即使债务人反悔，不履行现实给付，意味着债务人认为他种给付于己不利，而此时仍按原债的关系履行，并未损害债权人的利益，更未增加债务人的利益。反而，如果按以物抵债处理，可能会因财产的升值或贬值造成双方利益的失衡，更有案外人的利益遭受损害的潜在可能性。当然，也有观点认为，债务人的反悔与不诚信有关，法院不予支持是否助长了不诚信？我们认为，市场经济允许人们在不损害国家、他人利益的前提下追求利益的最大化，虽然债务人言而无信，但利与弊相较，利大于弊，且结果公平，故从保护双方利益角度，以及从权利的均衡分配出发，应当坚持以物抵债的要物性。

3.从现实角度考虑

正是由于司法实践中将以物抵债作为诺成性合同对待，仅从合同法的角度查其效力，一定程度上导致了以物抵债被虚假诉讼所利用。但如果把以物抵债作为实践性合同对待，在当事人未履行物权转移之前，以以物抵债不成立而不予认定，便可避免与虚假诉讼的关联，一定程度上也保护了其他债权人的利益。

4.从诉权角度分析

以物抵债源于债权，但落脚点却在物权转移，在一个债法关系中，既要审查债权，也要审查物权。但物权与债权是完全不同的两个领域，审查的理念、规则、要素也完全不同：债权依据意思自治、鼓励交易原则，侧重从合同自由角度审查订约、履约、解约等情况。而物权则根据物权法定原则，重在审查物的占有使用状态、是否善意、处分权是否受限制、有无公示效力等方面。而对二者审查要素的区别往往被法官所忽视。同时在一个债法关系中，对债权和物权都要进行审查，无疑是难以周全的。事实上，司法实践中都是侧重债的关系的审查而忽略物的状态的审查，以致被虚假诉讼所利用。

5.将以物抵债作为实践性合同对待有法律依据

最高人民法院在《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十七条明确规定：当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。从该规定看，只有履行完毕的和解协议，债务才算消灭，基于此也可以推断出抵债协议的实践性。

6.从救济成本来看

当事人仅在案外达成抵债协议，如果有违反法律规定，尚可以诉至法院得到救济。但如果通过法院进行以物抵债，一旦法律文书予确认，如果事后证明有问题，需要付出的司法成本和代价太大了。

因此，以物抵债的实践性和诺成性之争在理论上虽有一定的意义，但在目前的现实阶段，将其作为实践性行为看待更有价值。

本案中，陈某与廖某达成了以物抵债的协议，虽然交付了房产证和钥匙，但因没有办理物权转移手续，以物抵债尚未成立。陈某不履行抵债协议，廖某不得要求继续履行抵债协议，其可以另案以民间借贷起诉，要求陈某偿还债务。

最高人民法院民一庭意见

债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。