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在建工程抵押权确立后,如何确定抵押物范围?
来源:时间:2019年12月30日点击:389次分享:

在建工程抵押权设立后,如何确定抵押物范围?看最高院的司法判例如何认定。

 

一、裁判规则

在建工程抵押权确立后,除抵押合同另有约定外,抵押物范围包括国有建设用地使用权、建设规划许可证范围内的已经建成、正在建设、尚未建设的建筑物。

 

    二、案例分析

案情简介:

2014年3月10日,金汇信托与三联集团签订了《信托贷款合同》,《信托贷款合同》约定,金汇信托向三联集团提供1.95亿贷款,用于三联集团桂语山居项目工程建设。后,金汇信托与三联集团先后签订了三份《抵押合同》,《抵押合同》均约定三联集团以桂语山居项目的土地使用权及其在建工程作抵押,担保债务履行,抵押物具体信息见“抵押物清单”,除法律另有明确规定外,抵押期间抵押物上新增建筑物应列入本合同项下抵押物范围,抵押人有义务配合抵押权人办理相应的追加抵押登记手续。因浙江省金华市住房和城乡建设局对“在建工程”办理抵押登记时,仅对已经建成的房屋或正在预售的房屋做抵押权登记,所以受限于当时登记政策,双方只能对《抵押合同》中“抵押物清单”所列的177套已经建成房屋做了抵押登记。后,三联集团丧失了还款能力,金汇信托依据《信托贷款合同》的约定,加速贷款到期,向法院提起诉讼,请求三联集团偿还全部本金计息,并在抵押权范围内优先受偿。三联集团抗辩抵押物范围仅为“抵押物清单”所列177套房产。

法院认为:

首先,抵押权已经设立。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定:以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。《房屋登记办法》第六十条规定:申请在建工程抵押权设立登记的,应当提交登记申请书、申请人的身份证明、抵押合同、主债权合同、建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证,以及其他必要的材料。第二十五条第三款规定:预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后,由房屋登记机构发放登记证明。根据前述规范性文件的规定,在建工程抵押权的登记方法,包括在抵押合同上作记载或者在房屋登记簿上作记载两种方式,具体到本案,在在建工程抵押登记办理之时,作为登记机关的浙江省金华市房地产交易办证中心并未实行房屋登记簿制度,且对在建工程抵押应当采用何种方法在抵押合同上记载亦不明确,而是按照当时的政策,采用抵押物清单的方式,将在建工程抵押物的范围限定在已完工部分或可售房屋。法院根据《房屋登记办法》第六十条规定,认定登记机关在收件、审核金汇信托及三联集团提交的登记申请书、国有土地使用权证、土地未抵押未查封证明、抵押合同、信托贷款合同、建设工程规划许可证、项目备案通知书、规划审定意见书、总平面图、建设用地规划许可证、施工许可证、施工合同、现场查看记录、测绘报告等资料时,抵押权设立。

其次,抵押物的范围为《抵押合同》约定的范围,即已经取得登记的179套房屋及相应的土地使用权,及国有土地使用权及其上的在建工程,包括完工及未完工的部分。《中华人民共和国物权法》第五条规定:物权的种类和内容,由法律规定。在建工程抵押权作为《中华人民共和国物权法》所规定的民事权利,属于《中华人民共和国立法法》第八条第八项所规定的法律保留事项,其民事权利的内容不因任何他人的不当限制或错误理解而减损。从立法沿革的角度,在《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条对正在建造的建筑物没有做出相反定义的情况下,应当遵从此前规范性文件中对在建工程抵押的理解。在《中华人民共和国物权法》颁行之前,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条规定:以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款亦规定:本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。据此,在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型,除当事人在抵押合同中另有约定外,其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权,还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。具体到本案抵押物的范围为《抵押合同》约定的范围,即已经取得登记的179套房屋及相应的土地使用权,及国有土地使用权及其上的在建工程,包括完工及未完工的部分。

                                                                

案例索引:最高人民法院(2018)最高法民再19号“浙商金汇信托股份有限公司、浙江三联集团有限公司金融借款合同纠纷再审民事判决书”


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