重磅来袭|新版北京市商品房现房买卖合同简析

《北京市商品房现房买卖合同》示范文本历经一年多征求意见终于完成修订，已于2017年1月1日正式推行使用。

《北京市商品房现房买卖合同》示范文本自2005年推行以来，在规范商品房销售行为，有效减少商品房买卖合同纠纷，维护买卖双方当事人合法权益等方面起到了积极作用。新版合同示范文本，针对商品房交易市场中出现一些新情况，特别是在《物权法》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等一系列法律法规相继出台和完善的背景下，结合买卖双方的新需求，广泛征求各方意见，经专家多次论证，并在网上公开征求社会意见后，终于修改完善形成最终稿。

由于篇幅有限，为了更加直观、细致的了解本次示范文本的修订，现仅对《北京市商品房现房买卖合同》的三大亮点进行解读。

一、细化了商品房的交付条件

1.新增权利状态承诺，出卖方的承诺是买受方购买和交付的前提

新示范文本要求出卖方承诺其房屋的权利状况，即出卖人对该商品房享有合法权利；该商品房未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；该商品房无司法查封或其他限制转让的情况。

商品房交易实践中，“无权处分”“一房二卖”或是“出售具有权利瑕疵的房屋”往往是导致纠纷不断出现的重要原因。为了保护买受人的合法权益，新修订的示范文本将“房屋权利状态承诺”单独列为一条，要求出卖人对房屋权属的合法性，不存在一房二卖、不存在司法查封和限制转让进行承诺，只有进行了以上的承诺，出卖人才能将商品房出卖给买受人，所以说卖方的承诺是商品房买卖、交付的前提条件。

2.细化交付条件，买受人有权解除合同

新示范文本细化了合同中对于拟购商品房所在项目内的相关基础设施、公共服务及其他配套设施的约定，提示双方当事人事先明确约定交付时间、交付条件和违约责任。基础设施设备中分为“达到正常使用条件”和“交付时线路敷设到户”两类，针对这两类设施分别增加了相应的违约条款，对于必须“达到正常使用条件”的基础设施设备，如出卖人采取措施后仍无法达到使用条件的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。对于公共服务及其他配套设施设备，需以建设工程规划许可证为准，增加了公共绿地面积、绿化率、物业管理用房、规划的车位、车库等设施的交付条件。

二、缴纳物业费不再作为交房的条件

在过去的商品房买卖交易中，开发商交付商品房通常会要求买方办理交房手续后，还得再预交一年的物业费才能真正拿到商品房的钥匙。尽管买方认为此种做法不合理，但是买方为了尽快入住，还是会按照开发商的要求预交一年的物业费。此次，新示范文本明确了预交物业费不再作为交房的条件，这无疑是在法律上保护了买方的利益。

在商品房交易中，买方与卖方处于明显的不平等地位，无论是在法律规定上，还是在现实交易中，买方都明显处于劣势，对买方的利益保护是稳定交易秩序的重要部分，此次的修改正是体现了这一目标，倾斜于保护买方利益，维护商品房交易秩序。

三、细化了专有和共有部分的规定

新示范文本结合了《物权法》《最高院关于审理建筑物区分所有权的解释》明确了买受人对建筑物专有部分的权利和义务，明确列示了业主的共有部分，并针对目前法律法规未明确所属的其他配套设施，提示双方当事人事先自行约定。例如针对一直饱受争议的车位外租问题新示范文本进行了明确，即出卖人出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当优先出租给本物业管理区域的业主，在满足本区域业主需要后，出卖人可将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不超过六个月。可见对于车位外租的问题，新示范文本明确，在满足本区域业主的需要后，可以将车位出租给其他人且租期不超过6个月。

此次示范文本无论是在形式上还是内容上都进行了很大的修改，强调了出卖方的责任和义务，而对于处在弱势地位的买受方，在一定程度的保护了买受方的权益，这样更好的平衡了买卖双方的关系，有利于减少争议与矛盾。